دليل مقاييس التطوير
المساحة الطابقية والمبنية والقابلة للتأجير: تحديد أساس القياس
قد يحمل ملف التطوير أكثر من رقم لمساحة المبنى الواحد: إجمالي المساحة الطابقية، والمساحة المبنية، والمساحة القابلة للتأجير، والمساحة الصافية. وتبدو هذه الأرقام قابلة للمقارنة لأنها تُقاس كلها بالمتر المربع، لكن كلاً منها يُقاس إلى حد مختلف، ولغرض مختلف، وتدخل فيه عناصر مختلفة. يشرح هذا الدليل سبب اختلاف الأرقام، وما يجب أن يذكره جدول المساحات عن كل رقم، ولماذا لا يحوّل معامل واحد رقماً إلى آخر. أما القرارات المادية التي تقف خلف هذه الأرقام فتتناولها صفحة تطوير المباني التجارية.
تحتاج تسمية المساحة إلى أساس قياس واضح
قد يوصف المبنى الواحد بعدة أرقام للمساحة، وكلها صحيحة، لأن كلاً منها يجيب عن سؤال مختلف. فجهة التخطيط تريد معرفة مقدار المساحة الطابقية التي ستُبنى على القسيمة، ومالك الوحدات يريد معرفة حدود كل وحدة عند تسجيلها، والشاغل يريد معرفة المساحة التي يستطيع استخدامها فعلاً. وكل سؤال يرسم الحد حول جزء مختلف من المبنى، فتختلف الأرقام وإن صح كل منها.
ولا تحسم التسمية وحدها هذه المسألة. فلإجمالي المساحة الطابقية تعريفات رسمية منشورة، أما المساحة المبنية والمساحة القابلة للتأجير فتستخدمهما الأطراف بطرق متباينة، وليس لأي منهما معنى واحد ملزم للجميع. فالفرق بين المساحة الطابقية والمساحة المبنية لا يُعرف من الاسمين، بل من أساس قياس كل منهما. ولا يصلح رقم للمقارنة برقم آخر إلا إذا ذُكرت معهما طريقة القياس وإصدارها والغرض منه. ومن دون ذلك قد يختلف جدولا مساحات لمبنى واحد ويكون كلاهما صحيحاً، وقد يتفقان ويكون كلاهما مضللاً.
حدود القياس والعناصر المشمولة والغرض
ثلاثة عناصر تحدد أي رقم للمساحة: الحد الذي يُقاس إليه، والفراغات التي يشملها أو يستثنيها، والغرض الذي يخدمه. ومن الأمثلة الرسمية على ذلك البند 603.02 من «شروط ومعايير استخدام وتطوير الأراضي في مدينة العين» الصادرة عن دائرة البلديات والنقل، الذي يحسب إجمالي المساحة الطابقية بجمع المساحات الأفقية لكل طوابق المبنى، مقيسةً من السطح الخارجي لجدرانه الخارجية. ومما يحتسبه ضمنها بيت الدرج في كل طابق، ومساحات التخزين والمعدات، وأي مساحة مغطاة بسقف إسمنتي يبلغ ارتفاعها 2.1 متر أو أكثر، والشرفات المغطاة بأسقف وجدران إسمنتية من ثلاثة جوانب. ومما يستثنيه المساحات المكشوفة بشكل دائم، ومواقف المركبات تحت مستوى الطابق الأرضي، والأسطح المغطاة في حدود نسبة معينة. وهذا تعريف لحساب المساحة الطابقية وفق اشتراطات التطوير في مدينة العين، يُستشهد به لتوضيح كيفية تحديد القياس، لا بوصفه القاعدة المعمول بها حالياً في كل بلدية.
ويظهر الغرض أيضاً في التشريعات العقارية لإمارة أبوظبي. فالقرار رقم 233 لسنة 2015 اعتمد «الآلية الموحدة لقياس وحساب مساحات المباني والفلل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي» الواردة في ملحق القرار. ويذكر متن القرار أن هذه الآلية وُضعت لتُستخدم في الأعمال العقارية كافة، ومنها مخططات الملكيات والمخططات المعمارية والتمويل والتقييم العقاري والبيع والإيجار، ويشترط أن يحدد طلب احتساب مساحة العقار الغاية من الحساب. ولا يلخص هذا الدليل محتوى الملحق.
أما دائرة البلديات والنقل فتعلن حجم ما تعتمده من مشاريع بالأمتار المربعة من المساحات الطابقية الإجمالية.
مرجع محدد يوضح اختلاف طرق القياس
وتؤكد مدونات القياس المهنية الفكرة نفسها من زاوية أخرى. فالإصدار السادس (مايو 2015) من «Code of measuring practice» الصادر عن RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) يعرّف ثلاثة مقاييس رئيسية: GEA، وتُقاس فيه مساحة المبنى من خارجه عند مستوى كل طابق؛ وGIA، ويُقاس فيه إلى الوجه الداخلي للجدران المحيطة عند مستوى كل طابق؛ وNIA، وهو المساحة القابلة للاستخدام داخل المبنى مقيسةً إلى الوجه الداخلي للجدران المحيطة.
ومثال قصير يوضح أثر الحد المختار. فسماكة الجدران المحيطة تدخل في GEA وتخرج من GIA، فيعطي الطابق نفسه رقمين إجماليين مختلفين ضمن المدونة الواحدة. ثم يستبعد NIA فراغات يشملها المقياسان الإجماليان، مثل بيوت الدرج وآبار المصاعد ودورات المياه وممرات الحركة الدائمة.
ويُستشهد بهذه المدونة هنا مثالاً منشوراً ومحدداً على اعتماد الرقم على طريقة القياس، لا بوصفها ممارسة إلزامية سارية في الإمارات. ولا ينبغي قراءة مصطلحاتها على أنها مرادفة لإجمالي المساحة الطابقية أو المساحة المبنية أو المساحة القابلة للتأجير في أي مستند في أبوظبي، فتعريف كل مستند هو الذي يحكم الرقم الوارد فيه.
ما الذي تطلبه في جدول مساحات المشروع؟
ينبغي أن يتيح جدول المساحات لكل من يقرؤه معرفة طريقة استخراج كل رقم فيه. والبنود التالية أسئلة تُطرح على من يعد الجدول، وليست حقولاً نظامية إلزامية.
التسمية والغرض
ما اسم كل رقم، ولأي غرض أُعدّ: تقديم مخطط للجهة المختصة، أم تسجيل الوحدات، أم عقد إيجار أو بيع، أم تقييم؟
الطريقة وإصدارها
ما التعريف أو المدونة المستخدمة في القياس، وبأي إصدار، وهل هي الطريقة التي يتطلبها الاستخدام المقصود؟
حدود القياس
هل تُقاس المساحة إلى السطح الخارجي للجدران الخارجية، أم إلى الوجه الداخلي، أم إلى محور الجدار المشترك، أم إلى خط آخر؟
المساحات المشتركة والخدمية والمواقف
كيف عوملت الأنوية والممرات وغرف المعدات والمرافق المشتركة والمواقف: هل أُدرجت أم استُثنيت أم وُزّعت على الوحدات؟
المخططات المصدر وتاريخها
ما المخططات التي قيست منها الأرقام، وبأي مراجعة وتاريخ، وهل استُخرجت كل أرقام الجدول من المجموعة نفسها؟
فصل أساس القياس عن نسبة المساحة الطابقية ونسبة البناء
أساس القياس يحدد كيف تُحتسب المساحة، أما النسبة فتحدد علاقة تلك المساحة بالأرض. ويعتمد كل من معامل المساحة الطابقية ونسبة البناء على قياس معرّف، فلا يصح أن يوضع في معادلة تخطيطية رقمٌ أُعدّ لعقد إيجار أو بيع. ويشرح دليل نسبة المساحة الطابقية ونسبة البناء: كيف تختلفان؟ كيف تعمل النسبتان.
والحذر نفسه يجيب عن سؤال التحويل: لا توجد نسبة ثابتة لتحويل المساحة المبنية إلى المساحة القابلة للتأجير. فالعلاقة بينهما تتوقف على الطريقة المستخدمة في كل رقم، وعلى ما يحتسبه كل منهما، وعلى المبنى نفسه من حيث توزيع الأنوية والممرات والمعدات والمواقف. وقد يتساوى مبنيان في المساحة المبنية ويختلفان كثيراً في المساحة القابلة للتأجير. والطريق الموثوق أن يُقاس الرقمان كلاهما على أسس مذكورة ومن المخططات نفسها، لا أن يُستنتج أحدهما من الآخر.
ويعني ذلك في ملف التطوير الاتفاق على جدول المساحات وأسس قياسه قبل المقارنة بين خيارات الأصل. فجدول المساحات هو أول موضع تُترجم فيه قرارات الاستخدام والموقع إلى أرقام، وهي القرارات التي تفصّلها صفحة تطوير المباني وإعادة تطويرها.
تقارن بين خيارات لمبنى؟
أخبرنا عن الموقع، والمبنى الذي تفكر فيه، وأرقام المساحة التي قُدمت لك. يمكننا مناقشة الاتفاق على جدول المساحات وأساس قياسها ضمن متطلبات التطوير.
ناقش متطلبات المبنى